摘要：物业费纠纷是物业管理活动中的常见问题，司法实践中，对业主少交或拒交物业费的纠纷，法院裁判依据不一，主要原因在于存在业主交纳物业费属于合同约定义务的认识误区。经过对美国、新加坡以及我国台湾地区物业管理经费制度和业主自治组织催缴措施的研究，发现交纳物业费具有一定的强制性和法定性，并且是由业主自治组织向业主收取物业费，与我国业主向物业服务企业交纳物业费的规定存在差异。基于物业服务的准公共物品属性和物业服务合同的特殊性，明确业主交纳物业费属于物权行为，厘清业主、业主自治组织、物业服务企业三者在物业服务法律关系中的权利和义务，分析法院对于业主拒绝交纳物业费纠纷案件的判决原理。可知：物业费是业主基于共有部分的共有权，履行对共有部分的管理义务而应"-3付出的成本费用，因此，业主交纳物业费属于其法定义务。

关键词：物业费；业主；准公共物品；物业服务合同；法定义务

一、问题的提出：业主交纳物业费义务之法律性质的认识误区

物业费的性质，从业型的角度是基于区分所有建筑物共同团体利益所生，用于物业管理区域内物的管理以及人的管理的必要费用；从物业服务提供者的角度是基于物业服务合同的约定，对共有部分进行的维护、管理以及环境卫生、公共秩序等活动向合同相对人收取的对价。业主基于对共有部分的共同所有权承担对共有部分的管理义务，根据《物权法》的规定业主对共有部分的管理可以采用自行管理方式也可以委托专业的物业服务企业进行管理，无论何种管理方式都会产生管理费用问题，需要由全体业主共同承担。实践中，在业主自行管理物业的情况下，由业主自治组织向业主收取有关费用，业主根据其专有部分面积的大小向业主自治组织履行共同管理的义务，支付物业费通常不会产生纠纷。而在聘请物业服务企业管理物业的情况下，物业服务企业跨过了业主自治组织这一重要环节，直接向业主收取该费用。这一做法造成了业主交纳物业费属于合同约定义务的认识误区，业主常以专有部分存在瑕疵、物业费定价不透明以及物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费，以此成为行使其合同履行抗辩权的方式，物业费收取难已经成为物业服务领域不容忽视的问题。

法院在处理业主拒绝交纳物业费的纠纷时，判决业主向物业服务企业给付物业费的依据主要包括：其一，以业主违反合同义务为依据，认为业主交纳物业费属于合同约定义务，此判决理由为多数法院所采纳；其二，以违反法定义务为依据，从部分法院的裁判结果中可知，即使没有签订物业服务合同，业主仍然需要支付相应的物业费；其三，同时依据法律规定和双方合同约定进行判决，在签订了物业服务合同的情况下，法院认为即使物业服务提供者未适当履行义务，业主仍有交费义务。

之所以存在上述认识差异，主要是由于在我国《民法总则》施行以前，业主自治组织的民事主体地位没有得到确认，业主委员会无法作为物业服务合同的一方当事人，物业服务企业无法向业主自治组织主张权利，因此在法院的引导下，物业服务企业只能向欠费业主提起诉讼，不仅增加了物业服务企业催缴物业费的成本，而且提升法院物业费纠纷的受案率，最终妨害的还是全体业主的正常生活。2017年10月1日起施行的《民法总则》确认了业主自治组织的民事主体地位，因此应重塑物业费的管领秩序、明确业主交纳物业费的法律性质以及物业服务企业债权请求权的对象。

二、业主交纳物业费义务法律性质之域外考察

(一) 共有部分费用负担义务之考察

物业费包括了用于小区物业的维护保养、日常管理工作以及为居民生活提供的其他服务所付出的费用，如《瑞士民法典》第712条之八规定，日常维修及更新的费用和管理事务的费用等都属于共有部分费用负担的范围。区分所有权人(业主)支付管理费是其作为管理团体成员的一项基本义务。而为多个国家和地区的区分所有权法及管理规约一致采纳。

法国1938年的《有关区分各阶层不动产共有之法律》规定了共用部分的保存费、维持费及管理费等由区分所有权人负担。日本旧民法曾直接引用《法国民法典》的规定，共用部分的修缮费用及其他费用，按各自所有部分分担之，但是在长达半个多世纪的时间内，该规定受限于日本的经济现实，没有发挥其作用。日本昭和三十七年公布的《有关建筑物区分所有等之法律》第19条规定：“各共有人，只要管理规约未另为订定，按其应有部分担任共用部分的负担，收取由共用部分所生的利益”。德国1951年《住宅所有权与长期居住权法》中第2l条第5款第4项规定了维护准备金制度，该法认为积存一定数额的维护准备金符合住宅所有权人的全体利益。

根据上述各国规定可知，物业费作为维护共有部分的必要费用，由全体业主共同负担。

(--)物业管理经费制度之考察

1．我国台湾地区的“公共基金”制度

我国台湾地区于1995年制订“公寓大厦管理条例”，对公寓大厦小区住户之权利义务、管理组织、管理经费等相关权利义务进行规定，以加强公寓大厦之管理维护，提升居住品质。这里的管理经费在台湾“公寓大厦管理条例”中被称为“公共基金”。

依我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条的规定，一般小区所称之公共基金的主要来源包括：起造人按照一定的比例和金额提列；区分所有权人以区分所有权人会议决议交纳；孳息以及其他收入。根据上述规定，在我国台湾地区，设立公共基金的小区，区分所有权人按照区分所有权人会议决议交纳一定的费用属于法定义务。根据该条例第10、11条的规定，该公共基金用于两个部分的费用支出，其一是共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之；其二是共享部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良，应依区分所有权人会议之决议为之。在未设立公共基金的小区，以上费用支出由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担，而公共基金具有一定的预设性，可以更便捷地管理全体区分所有权人的公共财产。

2．我国香港特别行政区的“常用基金”制度

我国香港特别行政区《建筑物管理条例》第20条规定：法团须设立并维持一项“常用基金”，以支付法团行使权利或执行职责的费用以及支付建筑物作为一个整体所应付的地税、保险费各种税项及其他支出(包括保养及修理有关的支出)。从第20条的规定可以看出，法团对“常用基金”的设立与维持是带有强制性的。关于该基金的交纳，条例第21条规定，管理委员会须厘定业主就某段期间须向根据第20条设立维持的基金缴付的款额，明确了业主自治组织的收费义务以及业主的交费义务。

必要的管理经费对更好地实现区分建筑物的管理是不可或缺的，根据我国大陆地区现行的区分所有建筑物管理的制度框架，管理经费通常被区分为两类，即通常语境下的物业费以及专项维修资型。我国台湾地区“公寓大厦管理条例”以及我国香港特别行政区《建筑物管理条例》分别将该管理经费称为“公共基金”与“常用基金”，同时规定业主交纳该基金均属于法定义务。以上规定对我国大陆地区的相关立法具有借鉴意义，梁慧星教授主持的《中国民法典草案建议稿》第312条中也提到了设立管理基金制度，与“公共基金”和“常用基金”具有异曲同工之处。《住宅专项维修资金管理办法》第7条对业主交纳专项维修资金的义务进行了规定，并且明确业主按照一定的比例交纳专项维修资金属于业主的法定义务。参照我国台湾及香港地区的相关规定，业主交纳物业费与专项维修资金共同构成了小区的管理经费，其设定依据都来源于业主对于共有部分的管理义务，且都用于共有部分的管理，其费用的交纳并不以物业服务企业的存在为前提，将业主交纳专项维修资金规定为法定义务，如果将业主交纳物业费视为合同约定义务确有矛盾。

(二) 业主自治组织对欠费业主催缴措施之比较考察

例如美国：依美国《公寓大厦所有权创设示范法》的规定，区分所有权人以其共有持份的比例分担共用费用，业主欠交管理费到期之日开始，业主协会便可以对欠费业主房屋单元设定不动产留置权。经催缴，若依然拒绝交纳管理费，那该业主将会失去被留置房屋单元的回赎权，同时业主协会可以按照法律程序，从强制拍卖欠费业主的房屋单元的售房款中优先受偿。除了设定不动产留置权之外，业主协会还可以请求法院判决业主补交所欠管理费以及一定金额的滞纳金。美国各州的法院在审理这类案件过程中，一般情况下都会判决欠费业主必须无条件交纳管理费。根据美国各州相关规定，业主交纳管理费具有无偿性和强制性，即使业主协会没有履行相应义务，或没有按规定提供适当的服务，业主也不能以此作为自己不交纳管理费的抗辩理由。

新加坡规定管理团体有权依总会(业主大会)的授权及其决定的管理费数额向各区分所有权人征收必要的管理费分担金。同时，各区分所有权人也有按照其持份比例支付管理费用分担金的义务。区分所有权人在收到管理团体书面形式的交费通知后仍不支付，超过30日的，须按照一定的利率交纳利息。管理团体可以请求简易法院收取管理费用分担金及利息，区分所有权人在支付日期届满后仍未支付的，管理团体即向该区分所有权人送达书面支付请求。支付请求送达后14日内，仍未履行支付义务的，法院将判决该区分所有权人1万元新加坡元以下的罚金。

我国台湾地区《公寓大厦管理条例》规定了较为严苛的强制出让、强制迁离责任，规定了区分所有权人或住户有交纳公共基金或应分担或其他应负担之费用的义务。区分所有权人或住户欠交公共基金或分担或其他应负担之费用超过二期或者达到一定的金额，经过一定期间的催告仍不给付的，管理负责人或管理委员会可以诉请法院判决其给付应该交纳的金额以及因延迟产生的利息。当欠交金额达到该区分所有权人房屋总价1％的，管理负责人或管理委员负责督促其改善，3个月后仍未改善者，管理负责人或管理委员会可以依据区分所有权人会议的决议，诉请法院强制其迁离。或管理委员会可以依据区分所有权人会议的决议，诉请法院强制其迁离。

以上国家和地区均规定了业主物业费交纳义务。我国台湾及香港地区还设立了相应的物业管理经费制度以确保物业费的收集与使用，在物业费收缴方面采用业主自治组织(或其执行机构)向业主收取物业费的做法，同时还规定了较为严格的物业费催缴规则，对于我国的立法具有借鉴意义。我国2010年1月1日起施行的住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第20条规定“业主有拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。”该条虽然提出了在业主拒绝交纳物业费的情况下业主大会可以限制该业主的共同管理权，但是其过于模糊，违反成本不高且对于没有实际居住的业主缺乏影响。而我国实践中由物业服务企业向业主向直接收取物业费的做法，没有发挥业主自治组织的职能，即使业主恶意拒交物业费，业主委员会也仅有督促的权利和义务，物业服务企业演变成小区的实质管理者，这种做法实际上是一种法律关系的错位，它混淆了业主与业主自治组织之间、物业服务企业与业主自治组织之间的法律关系。

三、业主交纳物业费义务法律性质之学理考察

(一) 从物业服务的“准公共物品”属性角度

所谓共有所有权的内容，指区分所有权人(业主)作为共有所有权人所享有的权利和承担的义务。为了更好的实现全体业主对共有部分的权利和义务，除了业主团体这一“人”的要素之外，还要承担必要的成本付出，即业主分担共同费用和负担的义务。从经济学角度来看，业主交纳物业费享受物业服务属于一种集体消费。美国经济学家萨缪尔森(PaulA．Samuelson)根据消费品的独立消费与共同消费或集体消费，将物品分为私人品与公共品，私人物品指那些数量将随任何人增加对它的消费而减少的物品，私人物品具有竞争性和排他性的特点。公共物品是指任何人增加对这些产品的消费都不会减少其他人可能的消费水平的产品，具有共同集体消费特点，即非竞争性和非排他性。

首先，物业服务作为一种商品，物业服务提供者所提供的诸多服务项目，由小区内全体业主共同享受，这与政府提供的公路、广播、电视、国防等全民享有的公共物品不同，物业服务对小区外的成员具有排他性。其次，物业服务是一种集体消费，针对的是物业管理区域内的共有部分，很难对其成本和收益进行拆分或者细化到每一位业主，业主之间没有互相排斥使用的权利，物业服务对小区内业主具有非排他性。最后，由于其收益的不可拆分性，任何业主对物业服务效益的消费并不会造成其他业主消费的减少，体现了物业服务的非竞争性。综上，物业服务在小区内表现出非竞争性与在非排他性的“准公共物品”属性。

基于物业服务的“准公共物品”属性，由全体业主享有，其费用也由全体业主承担。单个业主交纳的物业费属于为维护房屋共有部分及共有配套设施正常使用和功能以及维护物业管理区域环境卫生和秩序的总费用之分摊部分，这个费用的归集首先是具有共有关系的业主的一个集资行为，因此业主交纳物业费与是否聘请物业服务企业无关，物业服务合同尚可不存在，合同义务也就无从谈起。