1历史概况

梅园新村始建于1930年代初，属于上世纪40年代末逐步形成的民国政府官员的中高档居住区。其原功能为居住建筑，但由于周恩来总理等中共代表曾在此进行过许多重要活动，该建筑便成为了重要历史人物、重要历史事件的见证与物质载体。珍贵的历史时刻被定格，这些历史场景也被严格地保护，文章将以此为中心展开描述。

周恩来曾于1946年入住梅园新村参与国共和谈，使得此块街区具有非常重要的历史价值。其中，梅园新村17号、30号、35号现为中国共产党代表团梅园新村纪念馆，是国家级保护单位。对于这三栋具有较高历史价值、文化价值的民国建筑，采取的是博物馆式的、静态的修缮策略，修旧如旧。建筑的外观和内部的装饰都完整地保存了民国的风情，力图展现历史原貌，保持历史场景、环境、内部布置、街巷、树木等的原真性，恢复当年原有的状态。

同时，建筑本体存在着年久失修、地下室反水、排水不畅、设备管线老化等一系列结构问题，亟需保护。为了使建筑物修缮后难以被人发现后天人为加工的痕迹，尽量维持其历史的状态，所以修缮的结构、设备管线等均为隐藏式布置。建筑、结构、材料、设备、家具、工艺、树木等无一不是按照历史场景来修复，所有人们可以观察到的场景都尽可能地恢复历史上的原貌。这是笔者主持这次修缮最大的动机和目标。

（1）城市环境背景

梅园新村道路系统的设计，分为大、中、小三个级别。该住宅区规划受西方影响，遵循西方现代规划设计理论。梅园新村近代住宅区布局随意而有序，住宅的类型多样，包含了花园式洋房、无院式独立别墅、联排住宅、里弄式住宅等等。建筑本身是按照规模、层次、级别不同分成大型带院落式独栋住宅、双拼式住宅、联排式公寓等。这三种住宅的开发建设模式不同，有些是业主亲自设计或者请建筑师按照业主要求进行个性化设计；有些是开发商开发设计的成品住宅，这些住宅一般具有相同的建筑形制，成组布置；最后，一些具有相同开间进深的住宅数栋并列成体系依次建造完成。这样的建筑类型、建造方式、市场方式都反映了中国转型时期地产经济的特征。

（2）社会历史背景

梅园新村17号北边的楼房是中共代表团办事机构的所在地，楼下设有小会议室、新闻组、抄报室、第十八集团军驻京办事处处长办公室，楼上设有电讯组、外事组、军事组、党派组和妇女组。南边楼房是中共代表团到南京后加盖的,楼上是工作人员的宿舍，楼下是饭厅，中共代表团常在这里举行大型记者招待会。

梅园新村30号是周恩来、邓颖超办公和居住的地方，主楼楼下有办公室、会客室、卧室、餐室等,楼上设有机要科等。为防止特务的监视和破坏，中共代表团将院墙加高了一倍，并在传达室和后边西晒台上各加盖了一层小楼。

梅园新村35号是董必武、李维汉、廖承志、钱瑛等同志办公和居住的地方，楼房楼下是董必武、廖承志办公和居住的地方，楼上是李维汉、钱瑛办公和居住的地方。中共代表团为了工作的方便与安全，将与梅园新村31号特务监视站相通的原有大门堵死，在东边开了一个小门，与梅园新村30号相通，并在小院内两边加盖了两座小平房，以此挡住31号特务的视线。东边平房是政策研究室办公室，西边平房是警卫室。

2建筑现状及破损情况

17号楼为砖木三层楼房1幢，二层楼房2幢，砖木平房2座，共29间，占地502.13平方米，建筑面积725平方米。30号主楼为二层楼房3幢，共18间，占地面积431.75平方米，建筑面积361.1平方米。35号楼为砖木二层楼房1幢，砖木平房2座，共11间，占地面积155.25平方米，建筑面积192.1平方米。

（1）屋顶

17号、30号、35号主楼屋顶由于年代久远且无任何防水措施，漏雨较严重，致使屋架，檐口都有不同程度的受潮、霉变、开裂；且室内天花，墙面等都有较严重的腐蚀，故屋顶部分的保护修缮是此次修缮的重点。

(2)室外院墙

17号楼东部的室外厕所紧邻东楼山墙，由于未做防水处理，室内大面积霉变；卫生间经过改建，装修粗糙，严重影响整栋楼的建筑风格。30号、35号室外院墙破损十分严重，由于排水不畅且年代久远，下层粗石出现脱漆、开裂、风化等现象。

（3）外立面

17号楼由于下水道排水不畅，墙基、水泥铺地均有大面积的返潮、霉变，影响墙体的稳定，存在结构安全隐患；30号、35号主楼外墙为清水砖墙，建造年代较早，且屡经修补，外墙面破损严重，由于屋顶漏雨、下水道排水不畅、墙基渗水，外墙面返潮、霉变的现象比较严重。

（4）室内地板及家具

建筑室内为条状木地板，由于室内房间不对外开放，房间内部地板保存良好；而走廊部位由于游客较多，磨损严重，且局部由于受潮或底层龙骨腐烂，表面出现凸凹不平、局部起翘等现象。17号楼室内木地板走廊处磨损严重，局部龙骨腐烂；30号、35号楼室内木地板走廊处磨损严重，室内家具仍旧保存如初，但堆放大量杂物，混乱不堪。

（5）重点装饰部位

17号室内二楼天花上有大面积约45度方向的连续裂缝，地基或墙面已经发生倾斜。30号、35号主楼室内由于屋顶漏雨，室内天花都有不同程度的受潮、霉变、开裂。

（6）木构件

17号、30号、35号主楼室内均为木质门窗，保存良好。

（7）上下水设施

由于下水道不畅，墙基、水泥铺地均有大面积的返潮、霉变。

3价值评估

3.1社会历史价值

梅园新村历史街区是南京乃至中国最重要的近代住宅区之一，是目前现存不多的保存完好的近代住宅区之一。梅园新村集中体现了近代南京的中高社会阶层人群的生活方式，是研究近代中国文化、政治、历史的一个重要物质载体。其规划模式、用地模式、建筑类型都体现了中国传统居住模式向西方居住模式转化的过程，因而具有非常重要的历史价值。

3.2建筑艺术价值

建筑本身与道路、院落、树木、围墙、建筑室内空间的关系，均处理得较好。建筑风格整体偏向于西式洋房风格。在布局、形式、空间、材料、结构等方面，基本参照同时代欧美国家的乡村住宅风格。其结构方式、构造方式和装修方式以及内部布置陈设都具有一定代表性。

3.3建筑技术价值

建筑本体采用砖木混合结构，这种结构本身较为简单，容易施工，底层多设有架空层，使得建筑能够保持相对干燥，解决南京较为潮湿的问题。建筑的装饰细部上可以发现一些传统的装饰符号。其规划、内部的空间格局、建造方式、材料、技术都很好地保存下来，对研究近代住宅建筑的规划建造来说都是很重要的实物证据。

3.4城市环境价值

在快速的城市化过程中，这样一种小尺度城市形态的住宅区镶嵌于现代大规模尺度的城市形态之中，形成强烈的对比。而且对于城市形态演变的历史来说，是非常重要的一个历史实证。

4建筑保护修缮设计

建筑本体采用“原样恢复”的原则进行保护。

4.1屋顶保护修缮

去除屋顶机平瓦，检查梁架、檩条的损坏情况，去除机平瓦时要注意保护瓦片。更换损坏的粱架、檩条等部件，并在图纸上注明其部位。对屋架两侧破损清水砖墙进行修补，用钢构件加固节点，后用高标号水泥砂浆勾缝。在檩条上铺设木望板，并对所有的木制构件进行防腐、防蛀、防潮处理。其上铺设卷材防水层，然后铺设原有红色机平瓦，对缺损瓦片照原样进行更换、修补。

4.2室外院墙保护修缮

遵循完整真实的原则，同样采用“原样修复”的方法予以保护。

4.3外立面保护修缮

17号楼为水泥砂浆拉毛墙面，墙基部分由于下水道排水不畅，局部渗水霉变，对排水系统进行深入的检查，消除安全隐患；墙身部分保存基本完好，清理墙面，修补裂缝，最后在表面刷防水涂料，保持与原样一致。东部的室外厕所紧邻东楼山墙，由于未做防水处理，室内大面积霉变，在厕所和两处交界处做防水处理。

30号、35号主楼外墙问题比较严重，墙基部分待排水隐患解除后加强修复，采用高强度水泥砂浆勾缝，以保持原样；墙面部位去除原有灰缝，用高强度水泥砂浆勾缝。35号主楼北面与西侧卫生间墙面破损非常严重，局部砖块松动脱落，灌注高强度水泥砂浆逐块修补，提高其结构安全性能。

4.4室内地板保护修缮

全面更换走道处木地板。小心撬开3处主楼内公共走道处原有木地板，更换地板下完全损坏的木龙骨，具体尺寸与原件相同，对局部损坏处进行修补，同时做防潮、防腐、防蛀处理。重铺木地板面层，参照原尺寸替换修复，同一油漆粉刷。其余室内房间木地板，则对地板面层损坏处进行修补，注意保持与原有木地板的协调。

17号主楼入口处地面为马赛克地面，保存良好，局部损坏脱落，对破损部位进行修补。去除破损部位马赛克基层，找出或加工与原马赛克质地、颜色相似的材料按照原样重新铺装，完工后对整体进行清洗。

4.5重点装饰部位保护修缮

小心去除3处主楼内所有原有灰板条天花，用轻钢龙骨搭建天花骨架，下铺石膏板，同时做防潮、防腐、防蛀处理，外涂白色石膏，按照原有天花标高、石膏线脚进行复原。内墙上重要木雕花饰件及线条应重点保存，并在不破坏其雕刻原件的基础上清洁去除历年漆污、油污及污垢或附着物。修缮时基层选用防水材料，敷设高度与木墙身同高。

4.6木构件的保护设计

全面检查后对破损部位进行修补，不做根本性拆除，更换损坏、腐烂构件即可。木护墙板修缮按原样恢复，内墙上所有的木饰面均需完好、无损坏地拆卸，事先需做好测绘，拆下后须妥善保管。内门窗、门窗套拆除办法相同。木护墙板选用10mm厚柚木实木，花饰以保存完好的原样为模板进行修复，损坏处依原样进行恢复。木饰面面层清水油漆哑光处理。

室外所有的装饰性木构件、所有的金属构件、所有的水泥晒台、阳台、室外木制楼梯均按照“原样修复”的方法，进行修复设计。

4.7室外排水设施保护修缮

全面清理下水管道，彻底解决下水道排水问题。首先对围绕主楼所有的排水管、排水沟，进行疏通，在无法疏通的地方大面积开挖堵塞排水管道，清理淤泥。清淤后，重新铺设现代化下水管道，上铺钢丝网水泥砂浆，修补开挖处地面。最后上铺高标号水泥砂浆粉刷，保持原有地坪标高，按照原铺地表面形状、肌理、颜色复原。