房地产企业的经营主要是销售商品房，转让已开发土地和配套设施，在扣除劳动消耗后，才能获得盈利。在优胜劣汰的市场经济中，尽管房地产企业有着其他企业无法比拟的区位独有、房源稀缺等优势，但也无法避免市场激烈的竞争。一些房地产企业由于无法适应市场竞争，最后倒闭、破产。房地产企业与其他企业一样都是以获取利润最大化作为经营目标，企业要想获利首先要求得生存和发展，只有站稳脚跟，持续发展，才能达到盈利的目的。房地产企业要以雄厚的资金作为支撑，从前期考察决策到项目建设直到后期的销售运营均需要大量的资金，可以说房地产项目的成败关键在于其资金是否充足和能否良性循环，因此，筹资管理显得尤为重要。

一、筹资管理的首要问题是决策

筹资就是筹集资金。筹资决策即对企业取得的资金数量、来源等进行分析判断。企业要确定资金数量首先要阶段性对项目建设投资和销售进行预算，其次还要考虑年终的股东分红。房地产企业核心的思想是尽量利用自身的销售收入，在整个项目运营尚未完成之前，应减少利润的分配，这样可以有效地利用内部资金，节省外部借款形成的利息费用以避免不能按期还款的财务危机。在筹资的决策阶段，首要任务是确定各项资金来源与总资金的比例关系，合理的资本结构可以极大地降低筹资风险和成本。房地产企业可以选择的资金按照来源不同可分为权益性资本和借入资金两种。［1］权益性资本是房地产企业的股东投入的资金，一般是企业成立时即形成注册资本，也可以是企业运营一段时间后由原有投资人或新股东增资注资形成的资本。权益资本无需归还，筹资风险小，但股东要求按照投资比例进行利润分红，报酬率较高。借入资金是企业向债权人借款形成的资金，需要按期还本付息。如果还款使得资金链断裂，则房地产企业无法继续运营，这也是导致许多烂尾工程出现的原因。借入资金负担的利息一般低于股东分得的报酬。房地产企业要权衡二者的利弊，使权益资本与借入资金形成适当的比例，企业既能得到负债的杠杆收益，也能将风险控制在可操控范围之内。企业可选择的资金按照时间的长短分为长期资金和短期资金。企业能长期使用的资金即为长期资金，股东投资和归还期长的借款属于此类。短期资金即一年内归还的借款，它主要针对房地产企业临时的资金需求。一般来说，短期借款的筹资成本较低、风险较大，企业要充分考虑二者的特点，合理安排它们的数量和结构。

二、企业资金筹集的原则

房地产企业通过筹资可获得企业所需的运营资金。企业所有的经营活动实质上都是资金的运动，企业要进行有效的财务管理就必须从资金运动的源头——筹资活动开始抓起。

三、资金需要量的预测管理

房地产企业筹集资金首先要预测资金的需要量。房地产企业在开发前会有项目的投资概算，由于开发经营期限一般较长，所以实际的材料、设备及人工成本会有所变化。预测资金的需要量可将变化因素进行替换，最终为筹集资金确定数量提供依据。

四、资金成本的管理

房地产企业的资金成本是筹资所付出的代价，包括筹集时发生的费用和使用中支付的费用。房地产企业要确定筹资方案、拟定资金来源，一个主要标准即资金的付出成本，它不仅可衡量项目是否可行，而且构成企业利润的减项，直接影响经营成果。资金成本的计算一般是通过资金成本率进行的，其基本计算公式如下：K=D÷（P-F）×100%或K=D÷［（1-f）×P］×100%式中：K—资金成本率D—使用费用P—筹资总额F—筹资费用f—筹资费用与筹资总额的比率每一种筹资方式所付出的资金成本不同，计算企业整个项目的资金成本要分别测算个别资金成本和项目综合资金成本。综合资金成本是全部资金的平均支付代价。［4］按照筹集资金的不同形式可以分为：借款资金、债券资金、优先股资金、普通股资金及留存收益资金。企业要分别测算每种资金成本及它们构成的综合资金成本。房地产企业筹资方式多样，其资金成本即形成综合资金成本。综合资金成本等于其各自的资金成本乘以其比重进行加权平均计算。

五、企业资金结构的管理

房地产企业的资金结构，是指构成企业总体资金的各类资金及其比例。房地产企业在筹资管理过程中追求企业利润最大化，就要使得加权平均资金成本最小，即达到优化的资金结构。此外，房地产企业还要使企业资产维持适当的流动性，保持企业有一定伸缩度的资本结构。