[摘要]以老龄化问题为特点的人口结构成为影响政府决策的重要宏观因素，也引来各学科学者的关注。房产市场同样是另一个重要的热门话题。是什么因素造成房产市场在不同国家表现迥异?人口结构的不同是否造就房地产市场相悖的长期走势?基于美国1975—2010年州级样本、日本1980—2010年郡县级样本和我国2002—2013年省级样本数据，综合运用线性和面板数据方法，从人口总抚养比、老年抚养比、少年抚养比和城市化等多维度考察人口结构对房地产市场的影响。研究结果表明:人口结构变化对日本、美国和中国房价的影响存在阶段性差异。城市化阶段不同是人口结构对中、日、美影响程度不同的主要原因。区分具体影响时，少年抚养比与房价呈显著负相关关系，而老年抚养比对房价的影响则出现了分化，美国老年抚养比与房价呈正相关关系，日本和中国方面则是负相关关系。最后，就稳定我国房地产价格走向提出政策建议。

[关键词]人口年龄结构,城市化,房地产价格,老年抚养比,人口总抚养比,少年抚养比,房地产市场

一、 引言

自1998年住房改革以来，中国房地产市场出现有趣的现象:一是房产号称“抗通胀之王”和“最佳投资品”;二是历次楼市宏观调控仍未能改变房地产价格整体走势;此外，中国城市发展方式多为“摊大饼”，早期的房子通常位于教育、医疗和交通资源更具优势的区域，而房价的统计则采用新房交易价格作为样本，实际的涨幅被严重低估。

人口作为直接影响房地产市场需求的重要因素，现有文献已经从人口规模、家庭规模、家庭收入、人口年龄结构、人口性别比例、城市化等多方面进行了理论以及实证方面的研究。然而综观国内外现有研究，有关人口年龄结构与房地产周期关系的定性描述较多、定量研究较少。国内文献多是针对中国的情况进行研究，不具有反映人口年龄结构与房价之间关系的代表性;徐建炜等的研究考察了OECD国家层面的数据，但未进一步考察城市人口抚养比与房价之间的关系。

与之前的研究相比，本文的贡献主要体现在:(1)使用不同国家的数据可以较好地排除货币政策和财政政策影响，进行分组时能较好地选择“实验白板”作为对照组，便于集中研究人口因素和房价的相关关系。同时，美国和日本数据时序长且人口结构变化大，能较好地研究影响房地产市场发展的长期因素及全面反映人口结构在其中的作用;(2)较为系统地分析房价变动中人口结构因素的影响，如在不同城市化率下，人口结构对房价的影响以及区分人口总抚养比、老年抚养比和少年抚养比对房价的具体影响。本文的研究为金融机构科学设计反按揭贷款养老保险提供标的估价参考，也为政府科学判断房价走势，适时调整房地产发展政策，预防经济金融发展的系统性风险提供指导。

本文其余部分安排分别为:第二部分为文献综述;第三部分为人口结构影响房地产市场的机理分析;第四、五、六部分分别为人口结构对美国，日本和中国房地产市场影响的分析;第七部分为人口结构对中日美房地产市场影响的对比分析;最后是政策建议。

二、 文献综述

关于人口结构与房地产市场的研究大致集中在人口的自然结构、社会经济结构及人口的空间结构上。而人口自然结构主要包括人口的数量、年龄、性别以及由人口年龄结构衍生出的人口抚养比。

人口规模的变化会直接影响住房需求，其中最具周期性影响的就是“婴儿潮”。Mankiw和Weil与Ｈolland最早利用美国数据讨论了出生率和人口规模对房屋价格的影响，并准确预测出二十年后的美国房价下跌。Robert综合考虑人口因素对房地产价格、利率的影响后，发现“婴儿潮”以及随之而来的人口结构的变化对美国、日本房地产价格有较强的预测能力。国内的学者也纷纷就住房改革后我国的人口结构与房地产市场展开研究。赵君丽认为，新中国成立以来我国出现的三次人口高峰，即20世纪50年代、1963—1974年、20世纪80年代后期，其中后两次出生高峰推动房地产市场进入相应的需求高峰。陈斌开等使用人口普查数据，发现我国个人在20岁以后住房需求快速上升，直到50岁以后开始逐步下降，并且极具稳健性。省级及地级市数据都表明人口数量对推动我国房地产价格具有显著影响，但这种影响是非线性的。张昭和陈兀梧研究认为2010年后25—35岁人群的首次购房需求会有所增加，并成功预测到房地产市场会受益于“婴儿潮”的推动。基于“婴儿潮”带来的人口数量的变化，可以很好地拟合出中国住房需求增长率与住房价格的变化，合理并成功预测出2014年以后，90年代的出生低谷所带来的住房价格下降的波动。

代表人口年龄结构的人口抚养比也是房地产市场研究的重点之一。Takats使用1970—2009年22个发达国家的面板数据分析人口结构对房价的影响，发现人口抚养比每上升1%，会导致真实房价下降0．66%。不少国内的学者也从人口抚养比的角度，探究了人口年龄结构与房价之间的关系。方圆的研究表明，劳动适龄人口占总人口比例、收入对房屋销售价格波动都是正向影响。劳动适龄人口占比每增加1%，房屋销售价格指数变动增加36．347%。从抚养比的角度来看，总抚养比与住宅销售价格指数的关联度很高。戴国海发现少年抚养比下降以及住房的刚性需求对房地产短期波动的影响明显大于城镇家庭户数增长所代表的城市化的影响。少年抚养比降速逐步趋缓，以及老年抚养比的持续上升，是造成我国房价持续上涨的人口结构因素。2015年左右，我国人口抚养比将由降转升，届时人口将由推动因素变为制约因素，会对房地产产业造成较大的负面冲击。与OECD国家不同的是，由于老年人存在“利他动机”，中国的老年抚养比上升也是目前推动房价上涨的动力，但这一动力将随着老龄化程度的加重而减弱并逆转。

三、 人口结构影响房地产市场的机理分析

人口结构指的是在一段时间内按照人口的数量、性别、年龄、职业、家庭、职业、文化、民族等因素构成的人口情况。哈继铭研究指出人口结构主要通过以下两个途径影响房地产市场:一是城市化进程中，大量农村人口进入城市，带来大量的住房需求;二是早期的“婴儿潮”推动当前劳动年龄人口持续增加，带动了房地产市场的繁荣。林嘉亮认为国家人口数量、年龄结构、地区人口迁移速度以及家庭裂变速度等人口因素的变化都会对房地产市场产生影响。通过整理分析前人研究文献，本文将人口结构影响房地产市场的机理归纳如下。

(1) 人口数量变化影响房地产市场。房地产数量受有限土地面积的限制，无法以与人口增长保持相匹配的速度增长，有限的住宅面积难以容纳更多的人口。自然，房地产价格随人口不断增加而节节攀升;同时，人口增加还将带来城市环境压力，使得房地产开发难度加大，提供高品质房产的成本上升，进而造成房地产价格提高。

(2) 地区人口迁移速度变化影响房地产市场。随着经济社会的发展，大量农村人口涌入城市，城市之间的人口迁移愈加频繁，人口迁移速度加快。大量农村人口进入城市给城市房地产市场发展带来了巨大的消费市场，小城市人口涌入大中型城市为大中型城市房地产行业创造更广阔的市场。

(3) 人口年龄结构变化影响房地产市场。首先人口年龄结构变化直接影响住房刚性需求变化，如婚育年龄人口规模增加带来住房刚性需求;其次通过“人口红利”为住房需求提供现实的经济基础，整个社会的储蓄水平和购买力会随着劳动年龄人口占比的提高、抚养比的下降而明显提高，居民购买资产实现保值、增值的意愿也较强，从而推动房地产市场的发展;最后，人口老龄化现象对房地产市场的影响将与上述两因素不同，人口老龄化预示较快的人口减少速度，那么若平均一户老龄人口去世后留下一套房产，那么子女的房产会一代人比一代人多，在未来几十年中，年轻人拥有的房产数量会激增到时每户家庭拥有数套房产，最终的结果就是房地产价格可能开始走低。

(4) 人口素质变化影响房地产市场。随着教育的普及，人口素质提高，人们对住房质量的要求也将提高，一方面高要求促进房地产市场的发展，另一方面也必然带来房产价格的上升。